Pour les investisseurs immobiliers, l’année 2024 est marquée par des réformes significatives issues de la nouvelle loi de finances, notamment dans le secteur des locations touristiques :
Voici les principaux changements à retenir :
1) L’abattement fiscal pour les locations meublées non professionnelles (LMNP) micro-BIC pour les meublés de tourisme est réduit à 30% (versus 50% et 71% pour les classés avant), avec un plafond de 30 000€ pour les classés (188 700€ avant) et 15 000€ pour les non classés (77 700€ avant).
Un abattement supplémentaire de 21 % est appliqué pour les activités de location de locaux meublés classés lorsque ces derniers ne sont pas situés en zone tendue.
2) Renforcement du pouvoir des maires : les procédures d’enregistrement sont plus strictes et les sanctions administratives plus lourdes, avec la possibilité de limiter la location touristique d’une résidence principale à 90 jours par an. Les plans locaux d’urbanisme (PLU) peuvent être modifiés pour restreindre ou interdire les locations saisonnières, comme on l’observe déjà à Paris.
Analyse de CMF CONSEIL & EXPERTISE :
L’intention de ces nouvelles mesures est claire : décourager les locations occasionnelles de résidences principales. Autrefois, nous recommandions vivement le régime du micro BIC lorsque le rendement était très fort (location touristique) afin de bénéficier d’un abattement de 71%.
Cette recommandation se justifiait dans des cas particuliers où, même en optant pour le régime réel simplifié en tant que loueur meublé non professionnel (LMNP), l’avantage fiscal était moins évident. En effet, en appliquant la proratisation du nombre de nuits effectivement louées durant l’année à l’amortissement du bien et aux charges réelles, il arrivait que le bénéfice net, après l’application de cet abattement de 71%, soit en réalité moins avantageux.
Cette situation n’existant plus, le réel simplifié LMNP (avec un Expert Comptable) est automatiquement plus avantageux dans tous les cas.
La situation est plus complexe pour les contribuables qui envisageaient l’application du régime micro pour la déclaration de leurs revenus de 2023.
Ce changement imposerait en effet les contribuables sortant mécaniquement du régime micro avec des recettes supérieures à 15 000 € à reconstituer une comptabilité au réel pour l’année 2023.
L’administration fiscale vient de préciser le 14 février dernier que les contribuables concernés auront le choix :
– d’appliquer les nouvelles règles issues de la loi de finances (nouvel abattement moins favorable) ;
– de continuer à appliquer aux revenus 2023 les dispositions d’avant le vote de la loi de finances (ancien abattement plus favorable).
Les conseils de CMF CONSEIL & EXPERTISE pour votre stratégie d’investissement :
Ce texte vise les logements très rentables, anciens ou loués sur une courte période qui payaient moins d’impôt grâce à cet abattement.
=> Si vous faites du LMNP avec déclaration au réel, cela ne change absolument rien. Le réel simplifié LMNP est de toute façon la meilleure solution dans 99% des cas (pas de nouvel impôt pendant quelques années grâce à l’amortissement et aux charges).
=> Choisissez des biens avec un DPE D+ ou prévoyez des travaux de rénovation pour rester conforme.
=>Restez informés des ordonnances municipales locales qui pourraient fortement contraindre la demande et la rentabilité. Ces règles pourront être adoptées plus facilement et de manière étendue.
=> Etudiez le rendements de votre investissement en location meublée longue durée ou en location nue pour prévoir l’avenir (rentabilité, cash flow…)
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Pour conclure, la loi de finances pour 2024 n’est pas forcément une mauvaise nouvelle pour les loueurs en meublés au régime micro qui s’interrogeaient légitimement sur l’application de la nouvelle loi de finances, car dans la plupart des cas, et souvent par méconnaissance, le réel simplifié s’avère plus intéressant.
Les contribuables qui étaient réel simplifié LMNP n’ont aucun impact sur leurs fiscalité. Les projections fiscales antérieurs restent inchangées.
Toute l’équipe de CMF CONSEIL & EXPERTISE est prête à vous accompagner pour ajuster vos plans d’investissement locatif et vous aider à saisir les opportunités malgré ces nouvelles contraintes selon votre profil et vos objectifs.
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